作者：子非鱼
01
(资料图)
成都楼市的天花板被捅破了
昨天写了广州楼市有点飘，谁承想，没有最飘，只有更飘，成都最新的一个楼盘取证，让成都楼市飘上了云端。
2023年2月14日，成都绿城凤起朝鸣取得预售证。项目主打户型：459.54-465.64㎡，总共2套，参考价格是79120元/㎡。
79120元/平方米的单价，直接捅破了成都新房预售价的天花板。之前金隅金城府、武侯瑞府的价格都是5万/平。
面对这个价格，我看到理性的评论人士表示，绿城太高调了，成都好不容易的大好局面，迟早被开发商搞砸。
的确，成都楼市似乎兴奋过头了。
这个项目是绿城2017年以楼面地价15600元/㎡，13.4亿成交总价，配建并无偿移交24%租赁住房面积摘得成都凤起朝鸣地块，实际楼面价应该在2万左右。
2019年就开盘了一期，当时的价格是3.5万元，以户型面积来看，一期推出的户型是165-195平米精装高层住宅和精装叠拼（多层）212-385平米，单套总价约在500万-1467万。
当时成都商报给予该项目的评价是，绿城不懂成都。
以项目的拿地成本和实际楼面价来看，一期开盘的3.5万元挺合理，但如今却拔高到了79120元/平方米的预售价，这显然是将成都楼市放在火架上烤的节奏。即便项目地处成都核心青羊区的金沙板块，拥有优质教育资源、商业配套和交通，也顶不上这么夸张的价格。
这哪是来助力的，简直是来砸盘的。
之前的别墅麓湖预售10万元，没过几天就撤下了，绿城的凤起朝鸣会不会遭遇同样的命运？
且行且看吧。
02
成都喜欢闷声发大财
会不会撤回我们不知道，但成都对待楼市的整体态度是，喜欢低调闷声发大财。
所以，我们可以看到成都的房价走势有别于东部热点城市。东部热点城市房价的特点是，短时间内快速拉升，涨得酣畅淋漓。
而成都走的是长沙模式，每年涨幅都不够抢眼，但长年累月上涨，哪怕是去年那种宏观大环境，成都房价也在不断上涨，长年累月的累计增幅，与东部城市相比，成都并不输多少。
然而，绿城凤起朝鸣的取证，让成都的步子迈得太大了。
尽管成都楼市在防控放开之后，走出了一片好形势。但这种跨越式的发展，成都并不喜欢。
成都事实上也不需要这种过度拉升的节奏。毕竟，在去年那么差的环境下，成都楼市也没有衰弱到哪儿去。
2022年，大成都范围内新房成交套数约142982套，同比减少约25%；二手房成交套数约151376套，同比增加约200%，二手房成交套数创下有史以来最高纪录。
在北上广深房价都在调整的状态下，成都的新房和二手房却长期领涨。国家统计局数据显示，2022年12月，成都新房同比上涨9%，领涨全国。
进入2023年，受春节月和疫情放开后的感染高峰影响，成都商品房成交量有所下降，但年后的成交形势再度向好。
而且，从成都过去三个月的二手房成交量来看，去年11月与12月的成交量都远高于2万套荣枯线，1月份春节月也只是略低于荣枯线。
如果没有春节因素和疫情放开后的感染高峰影响，成都连续三个月均高于荣枯线是铁定的事情。
坊间有个不成文的规定，一个城市的二手房成交量若能连续三个月在荣枯线以上，意味着上涨势头已经形成。
以此来看，成都的房价还将延续去年的走势，继续温和上涨。
在这种背景下，成都其实最不愿看到的就是暴力拉升。因为一旦遇到这种情况，可能会引发新一轮调控加身，打乱成都闷声发大财的节奏。
我在之前的文章中反复强调过，从去年至今，自上而下的救市行动，无非是想托住楼市，让楼市回归正常而已，而并非想着再次激发楼市。
各城市的房价收入比已经够高了，过去多年的房价快速拉升，已经让中国的贫富分化达到了空前程度。贫富差距造成的社会矛盾已经非常激烈。
如果再任由房价快速上涨，矛盾势必会被激发。
但开发商和地方政府此时各怀心思。地方政府想要温和上涨，开发商则想的是在人口见顶、城市化进入低速阶段，也即楼市再也无法回到那个春风得意马蹄疾的时代的背景下，能捞一笔是一笔。
这就注定了开发商和地方政府现在很难步调一致。
03
成都楼市后续预判
从二手房成交量来看，成都楼市已经走出了去年的阴霾，渐行渐好。
成都核心区的房价，优质板块可能会温和上涨，差一点的板块也难以涨动。外围区横盘和继续调整的可能性更大。
想要在成都核心区买房的人，现在可以上车。核心区投资也可以入手，但不要再抱着一夜暴富的念头。
现在投资，无论哪个城市，都没法在短时间内获得大利润，因为无论哪个城市，都不具备房价快速拉升的力量，也是不被允许的。
一方面，人口已经见顶。去年全国人口减少了85万，这是三年自然灾害之后，61年来中国人口首次出现负增长。
另一方面，2022年中国城镇化率较2021年仅增加0.5%，这意味着中国的城市化速率告别了高速阶段，进入了缓慢阶段。
在这种背景下，人口减少的三四线城市规模会快速扩大，同时仍有人口增量的中心城市，人口增量也会降速换挡，这一点在2021年已经体现出来了。
过去二十多年房价快速拉升，是人口快速增长和城市化快速进行下的人口红利推动的结果，如今这种红利正在终结，哪还有大波动的力量？
关键词： 新建商品住宅
